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3月洛阳住宅均价4768元/㎡ 老城区成为主要供应区

洛阳房产  发布时间:2016/4/19
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洛阳房地产市场进入“金三银四”的销售旺季,表面看起来红红火火,但是数据却显得有点“尴尬”!据克而瑞数据显示,3月份洛阳商品住宅供应6.09万平方米,环比下降66.54%;成交27.24万平方米,环比下降15.49%。商品住宅成交均价为4768元/平方米,环比上涨0.19%,同比上涨2.3%。其中,商业市场的供应量和成交量也出现双降局面。老城区在住宅和商业方面,成为3月份的主要供应城区。

住宅、商业供销双降老城区成为主要供应城区

3月份洛阳商品住宅供应6.09万平方米,环比下降66.54%,同比下降57.86%,产品类型以70-90㎡二房、80-110㎡三房、130-140㎡三房产品为主。主要来自老城区项目的大量入市,占全市比例达50.9%。从《洛阳商品住宅供求关系走势图》上,我们可以看出,在供应方面,已经连续5个月持续下跌。在成交量方面,3月商品住宅成交27.24万㎡ ,环比下降15.49%,同比上涨24.07%。集中在洛龙区、涧西区、伊滨区,分别占全市比例达21%、 18%、16%。住宅在供应和成交方面,均环比下降。截止3月底,洛阳商品住宅存量达483万㎡,去化周期约为16个月,去化压力依旧较大。

和住宅市场相同的是,洛阳的商业市场3月份也出现了供销双降的局面,而老城区也是商业市场的主要供应区域。全市商业3月份新增供应0.05万㎡,环比下降98.84%,同比下降86.84%;成交面积0.41万㎡,环比下降44.48%,同比下降23.3%。3月份商业供应全部来自老城区,占全市比例达100%;商业成交集中在洛龙区、西工区、涧西区,分别占全市比例达33%、 29%、22%。

而在办公写字楼方面,全市3月份无新增供应;办公成交0.27万㎡,环比上涨23.19%,同比上涨97.8%。

价格:3月份住宅均价4768元/㎡ 住宅、商办均上涨

市场报告显示,3月份的房地产市场成交价呈小幅上涨的趋势。其中,住宅成交均价为4768元/㎡,环比上涨0.19%,同比上涨2.3%。而商铺和写字楼的成交价也出现不同幅度的上涨。商业成交均价为12739元/㎡,环比上涨22.38%;办公楼成交均价为5822元/㎡,环比上涨3.63%,同比上涨12.8%。

3月份各区域住宅成交均价前三名分别为洛龙区5540元/㎡、涧西区5247元/㎡及瀍河区5179元/㎡。成交单价集中在4000-6000元/㎡的产品,成交总价段在20-40万/套的一房、30-60万/套的二房、40-80万/套的三房产品接受度较高。70㎡以下的产品成交价格最高,达5547元/㎡,170㎡以上产品均价最低,均价为4198元/㎡。3月份90-120㎡产品成交占比最大,占比达32.5%,其次是120-140㎡产品,占比为22.9%,70㎡以下产品占比仅3.4%。

在商业和写字楼方面,商业成交集中在洛龙区、西工区、涧西区,分别占全市比例达33%、 29%、22%;商业成交价格最高为涧西区19816元/㎡。办公成交集中在西工区、洛龙区,分别占全市比例达51%、 37%;办公成交价格最高为西工区6803元/㎡。

分析:营改增影响不大有利于去库存

5月1日,营改增的全面试点,将首次面对自然人征收增值税,其中主要体现在个人二手房交易。两种税制,营业税征税税基是含税的,增值税按照不含税价来征税,由于税基不同,导致个人营改增以后交易二手房税负略有下降。克而瑞报告认为,税种和税率的改变,对不同企业甚至不同项目所带来的影响各有不同。总体而言,高利润项目会增加税负,低利润项目很可能会降低税负。这从一定程度上说,将有利于那些库存量较大、去化艰难、利润相对较薄的三四线城市开发商降低税负,从而给这些开发商提供更大的降价空间,有利于三四线城市去库存。